Актуальные темы, статьи
14.05.2015
Предмет договора управления многоквартирным домом (МКД) - комплексная и единая деятельность по управлению, включающая содержание общего имущества, текущий ремонт, предоставление коммунальных услуг, иные действия (деятельность) для целей управления МКД.
Целью управления жилым многоквартирным домом является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п.1 ст.161 Жилищного кодекса РФ).
Сущность деятельности по управлению МКД отражена в п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 и требует выполнения следующих стандартов:
Для более точной формулировки предмета договора необходимо указать данные, позволяющие идентифицировать недвижимый комплекс, в отношении которого осуществляется управление, а именно отразить состав и техническое состояние общедомового имущества, указать адрес, приложить технический паспорт.
Порядок изменения перечня услуг и работ. В течение срока действия договора допустимо вносить изменения и уточнения в предмет договора в следующих случаях:
Под порядком определения цены договора следует понимать методику расчета общей стоимости всех оказываемых (выполняемых) УО услуг (работ), входящих в предмет договора. Цена по договору управления зависит от двух показателей: планово-договорной стоимости таких услуг и работ и тарифов на коммунальные ресурсы, утвержденных в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения необходимо знать виды работ и услуг, а также периодичность их выполнения.
Цена по договору управления зависит от двух показателей: планово-договорной стоимости таких услуг и работ и тарифов на коммунальные ресурсы, утвержденных в установленном законодательством Российской Федерации порядке. В соответствии с рекомендациями Минстроя России размер платы за содержание и ремонт может определяться на указанный в договоре управления период исходя из планово-договорной стоимости работ, услуг, в т. ч. с учетом целевых средств, предназначенных для создания резерва для финансирования ремонтных, а также непредвиденных неотложных работ, пропорционально доле собственника на общее имущество МКД.
Одностороннее увеличение платы за содержание и ремонт общего имущества МКД жилищным законодательством не предусмотрено.
Так, например, суд в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 27.03.2014 по делу № А21-4412/2013 признал законным постановление Роспотребнадзора о привлечении УО к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за включение в договор управления условий, ущемляющих права потребителей, а именно об одностороннем изменении платы за содержание и ремонт.
Таким образом, в договоре должен быть указан порядок или методика определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома.
Договор управления многоквартирным домом (МКД). На что стоит обратить внимание?
Договор управления является основным инструментом взаимодействия между собственниками и управляющей организацией (далее УО), именно поэтому собственникам жилых помещений особенно важно принимать участие в согласовании его условий, что позволит максимально учесть интересы сторон.
В том случае, когда нужды дома обеспечивает УО, собственникам при заключении и (или) изменении договора на управления МКД нужно обратить внимание на следующие аспекты.
Предмет договора управления многоквартирным домом (МКД) - комплексная и единая деятельность по управлению, включающая содержание общего имущества, текущий ремонт, предоставление коммунальных услуг, иные действия (деятельность) для целей управления МКД.
В договоре управления многоквартирным домом обязательно должны быть указаны:
| состав общего имущества МКД,
его адрес | перечень услуг и работ по содержанию
и ремонту общего имущества в МКД | порядок определения цены договора,
размер платы за содержание и ремонт, порядок внесения платы | порядок осуществления контроля
за выполнением УО ее обязательств по договору управления |
Целью управления жилым многоквартирным домом является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п.1 ст.161 Жилищного кодекса РФ).
Сущность деятельности по управлению МКД отражена в п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 и требует выполнения следующих стандартов:
- прием, хранение и передача технической документации на МКД;
- сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях, а также лицах, использующих общее имущество МКД на основании договоров;
- подготовка предложений и перечня услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества для их рассмотрения на общем собрании собственников;
- организация, созыв и проведение общих собраний собственников;
- организация оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту МКД;
- взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД;
- организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальные услуги;
- обеспечение контроля за исполнением решений собраний собственников, выполнением услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению МКД.
Безусловно, собственники могут предусмотреть работы и услуги, не входящие в минимальный перечень, например, организация видеонаблюдения, либо установить отличную от рекомендуемой периодичность выполнения работ.
В соответствии с п.6 Правил № 290 в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны:
а)обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы;
б) вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
в) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам;
г) осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации;
д) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;
е) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений;
ж) предоставлять потребителям услуг и работ, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным (постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 года N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»).
В соответствии с п.12 ст.161 ЖК РФ, УО не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями (далее РСО), которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. УО вправе отказаться от заключения договора с РСО лишь в том случае, когда УО самостоятельно производит коммунальные услуги отопления и (или) горячего водоснабжения с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества МКД; либо имеются договоры ресурсоснабжения соответствующим видом ресурса в отношении МКД с иными РСО.Нельзя исключить из предмета договора управления предоставление коммунальных услуг (п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
Для более точной формулировки предмета договора необходимо указать данные, позволяющие идентифицировать недвижимый комплекс, в отношении которого осуществляется управление, а именно отразить состав и техническое состояние общедомового имущества, указать адрес, приложить технический паспорт.
Порядок изменения перечня услуг и работ. В течение срока действия договора допустимо вносить изменения и уточнения в предмет договора в следующих случаях:
- при изменении состава общего имущества (например, при уменьшении или увеличении общей площади обслуживаемого земельного участка);
- при согласовании дополнительных и непредвиденных работ и услуг;
- в иных случаях, предусмотренных в законодательстве, договоре управления или решении собрания собственников помещений.
В самом договоре управления следует предусмотреть возможность и порядок изменения и дополнения перечня работ и услуг не менее одного раза в год.Даже незначительная корректировка предмета договора влечет обязательность согласования с собственниками.
Цена договора МКД. Порядок ее определения
Цена - существенное условие договора управления. В договоре должен быть прописан порядок:
- определения цены:
- определения размера платы за содержание и ремонт, а также за коммунальные услуги;
- внесения платы.
Под порядком определения цены договора следует понимать методику расчета общей стоимости всех оказываемых (выполняемых) УО услуг (работ), входящих в предмет договора. Цена по договору управления зависит от двух показателей: планово-договорной стоимости таких услуг и работ и тарифов на коммунальные ресурсы, утвержденных в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения необходимо знать виды работ и услуг, а также периодичность их выполнения.
Цена по договору управления зависит от двух показателей: планово-договорной стоимости таких услуг и работ и тарифов на коммунальные ресурсы, утвержденных в установленном законодательством Российской Федерации порядке. В соответствии с рекомендациями Минстроя России размер платы за содержание и ремонт может определяться на указанный в договоре управления период исходя из планово-договорной стоимости работ, услуг, в т. ч. с учетом целевых средств, предназначенных для создания резерва для финансирования ремонтных, а также непредвиденных неотложных работ, пропорционально доле собственника на общее имущество МКД.
Одностороннее увеличение платы за содержание и ремонт общего имущества МКД жилищным законодательством не предусмотрено.
Так, например, суд в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 27.03.2014 по делу № А21-4412/2013 признал законным постановление Роспотребнадзора о привлечении УО к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за включение в договор управления условий, ущемляющих права потребителей, а именно об одностороннем изменении платы за содержание и ремонт.
Таким образом, в договоре должен быть указан порядок или методика определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома.
Напомним, что несвоевременная подача данных с приборов учета может повлечь неблагоприятные последствия для собственника на основании подп. «б» п.59 постановления Правительства РФ от 6 мая 2011г. №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых помещениях».При определении цены договора управления необходимо обязательно установить порядок внесения платы. В этой части договора следует прописать порядок подачи показаний приборов учета, срок и способы внесения платы за жилищно-коммунальные услуги; способ выставления платежного документа.
Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору
В договоре управления необходимо определить процедуру осуществления контроля за деятельностью УО по выполнению принятых обязательств, в которой предусмотреть:- способы контроля;
- уполномоченных на осуществление контроля лиц;
- порядок фиксации результатов контроля.
- Внутренний контроль - так называемый самоконтроль, предполагает анализ собственных действий со стороны УО.
- Внешний контроль собственники помещений могут осуществлять самостоятельно или через своих представителей. Также в соответствии со ст. 20 ЖК РФ внешний контроль осуществляют органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.
- предоставление УО отчета о деятельности согласно требованиям постановления Правительства РФ от 23 сентября 2010 года N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»;
- формы ответов на письменные и электронные запросы собственников (заказное письмо, передача лично собственнику и (или) направление по электронной почте);
- участие уполномоченного собственника (председателя совета МКД) в приемке оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту;
- проведение совместных с уполномоченным собственником (собственниками) осмотров объектов МКД в целях оценки их технического состояния;
- ознакомление собственников помещений с технической и иной документацией, необходимой для управления МКД и др.
Безусловно, управление МКД задача не из простых, но грамотно составленный договор с УО поможет правильно организовать работу по содержанию вашего дома в надлежащем состоянии, своевременно контролировать УО, при необходимости, вносить собственные коррективы (заявки) по улучшению работы по управлению домом, а в случае невыполнения УО своих обязательств позволит привлечь исполнителя к ответственности.Важно соблюсти процедуру фиксации результатов внутреннего и внешнего контроля, что позволит в дальнейшем избежать претензий по качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ. Рекомендуем результаты внешнего и внутреннего контроля фиксировать письменным документом, подписанным представителями сторон.